1 소개
소유자 불명 토지·건물 관리 제도에 대해 설명해 갑니다.
2 제도 취지
소유자 불명의 토지나 건물은 적절한 관리가 이루어지지 않아 사회경제상의 불이익을 초래하게 됩니다. 현행법에서는, 이러한 경우, 부재자 재산 관리인이나 상속 재산 관리인등이 법원에 의해 선임되어, 소유자를 대신해 토지등의 관리를 실시하고 있었습니다. 그러나, 부재자 재산 관리인등은, 소유자가 가지는 토지 건물 이외의 재산도 관리하게 되기 때문에, 고액의 예납금이 필요하게 되었습니다. 또, 토지등이 공유 관계에 있어, 복수의 공유자가 소재 불명의 경우, 공유 지분마다 부재자 재산 관리인등을 선임해야 하기 때문에, 그만큼, 예납금이 높아진다고 하는 문제도 있었습니다. 또한 소유자를 전혀 특정할 수 없는 경우에는 부재자 재산관리인 등을 선임할 수 없다는 문제도 있었습니다.
거기서, 신법에서는, 소유자 불명의 토지나 건물을 대상으로, 소유자 불명 토지(건물) 관리인이 선임되게 되었습니다(민법 264조의 2, 264조의 8).
이것에 의해, 소유자 불명 토지(건물) 관리인은, 토지(건물)만을 관리하면 충분, 그 이외의 재산을 관리하는 것은 없기 때문에, 그만큼, 부재자 재산 관리인등에 비해 예납금이 저액이 되었습니다. 또, 토지등이 공유 관계에 있어, 복수의 공유자가 행방 불명이라고 해도, 소유자 불명 토지(건물) 관리인은 1명만 선임되기 때문에, 예납금이 고액이 되는 일도 없어졌습니다. 또한 소유자를 전혀 확인할 수 없는 경우에도 소유자 불명 토지(건물) 관리인을 선임할 수 있게 되었습니다.
3 소유자 불명 토지의 관리
1 발령 요건 등
법원은 다음의 요건을 만족하는 경우에는 소유자 불명 토지 관리 명령을 할 수 있습니다(민법 264의 2 제1항).
①「소유자를 알 수 없거나 그 소재를 알 수 없는 토지」인 것
②「필요가 있다고 인정할 때」인 것
③ 청구가 이해관계인이 하는 것
법원은 소유자 불명토지관리명령을 하는 경우에는 해당 소유자불명토지관리명령에서 소유자불명토지관리인을 선임하여야 합니다(4항).
2 소유자 불명 토지 관리인의 권한
소유자 불명 토지 등의 관리 및 처분을 하는 권리는, 소유자 불명 토지 관리인에 전속하게 됩니다(민법 264조의 3 제1항).
소유자 불명 토지 관리인은, 원활한 관리를 위해,「보존 행위」와 「소유자 불명 토지 등의 성질을 바꾸지 않는 범위 내에서, 그 이용 또는 개량을 목적으로 하는 행위」는 법원의 허가 없이 실시할 수 있습니다. 이들을 초과하는 행위에 대해서는, 소유자에게의 영향이 크기 때문에, 법원의 허가가 필요합니다(2항).
3 소유자 불명 토지 등에 관한 호소의 취급
소유자 불명 토지 관리 명령이 발행된 경우에는, 소유자 불명 토지 등에 관한 호소에 대해서는, 소유자 불명 토지 관리인이 원고 또는 피고가 됩니다(민법 264조의 4). 예를 들면, 토지상의 동산이 남아 있는 경우, 소유자 불명 토지 관리인은 원고가 되어, 그 동산의 소유자를 피고로 하는 방해 배제 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
4 소유자 불명 토지 관리인의 의무
소유자 불명 토지 관리인은, 소유자 불명 토지 등의 소유자를 위해서, 선한 관리자의 주의를 가지고, 그 권한을 행사하지 않으면 안됩니다(민법 264조의 5).
5 소유자 불명 토지 관리인의 보수 등
소유자 불명 토지 관리인은, 소유자 불명 토지 등으로부터 법원이 정하는 액의 비용의 선불 및 보수를 받을 수 있습니다(민법 264조의 7).
4 소유자 불명 건물의 관리
전제로, 소유자 불명 토지 관리 명령은, 토지상의 건물은 그 대상으로 되어 있지 않습니다.
소유자 불명 건물 관리 명령의 발령 요건은, 소유자 불명 토지 관리 명령과 같습니다( 민법 264조의 8 제1항 ).
소유자 불명 건물관리명령의 효력은 해당 건물을 소유하기 위한 건물의 부지에 관한 권리(예를 들면 토지임차권)에 의한다(제3항).
